Většina bank posuzuje živnostníky přísnějším pohledem než zaměstnance. Z pohledu banky je podnikatel rizikovější, jelikož nemá stálé příjmy, a to i přes to, že může v celkové bilanci vydělávat více než zaměstnanec.
Hodnocení bonity podnikatelů se u jednotlivých bank znatelně liší. Žadatelé o hypotéku jsou posuzováni podle toho, zda uplatňují reálné či paušální výdaje, podle obratu i oboru podnikání. Jaké překážky může připravit hypotéka OSVČ?
V hlavní roli daňové přiznání
V každém případě se vyplatí oslovit se žádostmi o půjčky na bydlení více bank. Každá totiž může vaši podnikatelskou činnost posoudit trochu jinak. Rozhodující jsou samozřejmě příjmy, které jste uvedli v daňovém přiznání. Řada bank navíc požaduje i prokazatelnou podnikatelskou historii, takže si připravte daňová přiznání alespoň za 2 roky zpětně. Ve výjimečných případech stačí bankám historie za 6 měsíců vaší činnosti, na to ale není dobré se spoléhat. Rozhodující je pro podnikatele být v zisku. Ohledně posouzení vaší bonity vám může poradit i finanční či daňový poradce.
Určitě je dobré uvést v daňovém přiznání skutečné výdaje a vzdát se tak výdajových paušálů, jelikož vykážete větší zisk a zaplatíte tak logicky vyšší daň z příjmů, což banky chtějí vidět. Nemusí to samozřejmě vždy pomoci, nicméně je to jedna z cest. Většinu bank rovněž zajímá charakter vaší výdělečné činnosti a celková čísla. Je i řada oborů, které jsou pro banku tabu – patří sem například autobazary, noční kluby, kasina apod. Pokud byste byli například majiteli noční diskotéky, tak na hypotéku můžete rovnou zapomenout. Hodně podobné to mají číšníci a kuchaři, jelikož na pásku dostávají většinou minimální mzdu, ale na ruku třeba dalších 20 000 Kč čistého. V rámci banky však ale neprojdou, jelikož na příjem 12 000 Kč hrubého není možné získat hypotéku.
Kromě vašich příjmů jsou důležité i celkové rodinné výdaje, jelikož pro banku je důležité vypočítat životní minimum vaší domácnosti včetně všech výdajů ohledně úvěrů, kreditních karet nebo kontokorentů, které splácíte. Banky také často kontrolují bonitu klientů i jinými způsoby. OSVČ musí dokazovat bezdlužnost vůči Finanční správě a jsou kontrolováni v registru dlužníků.
V rámci vaší podnikatelské činnosti je pro banku důležitá vaše historie, obor činnosti a celkový zisk.
OSVČ hypotéka na základě příjmů
V bankách už pochopili, že podnikatelé se svým daňovým přiznáním často kouzlí. Při zhodnocení vaší bonity banka vychází z celkových příjmů, kterých jste dosáhli, včetně uplatněných výdajů. Další, co posuzují, je základ daně, výše zaplacené daně a náklady na sociální a zdravotní pojištění.
Určitě si dejte pozor na náhlé snižování výdajů. Pokud totiž několik let uplatňujete výdaje paušálem a najednou si výdaje snížíte skoro na minimum za účelem získání hypotéky, banka to nemusí akceptovat. Mnoho bank už navíc dokáže paušální výdaje vnímat v širším kontextu a lze tedy započítat o něco vyšší příjem. Pravdou totiž je, že ve většině případů jsou paušální výdaje vyšší než ty skutečné.
Pokud využíváte v rámci své podnikatelské činnosti výdajové paušály, tak je třeba počítat s tím, že dosáhnete na nižší příjem, tudíž i na nižší úvěrový rámec na hypotéku.
V případě, že má žadatel další pasivní příjem, například pronajímá byt, může být pro OSVČ hypotéka dostupnější. Banky vezmou v potaz 50–70 % z nájmu. Je také dobré vědět, že pokud sázíte hlavně na příjmy z pronájmu, které navíc nejsou dlouhodobé, může být bankou OSVČ hypotéka limitována do 70 % LTV (poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti).
Další možností, jak posoudit podnikatelské příjmy, je podle obratu. V tomto případě není rozhodující výsledný zisk, ale příjmy. V některých případech banky započítávají jako čistý roční příjem 30 % z obratu, jindy pouze 15 %. Tento způsob je vhodný pro podnikatele, kteří mají obrat nad 1 milion korun. V každém případě je třeba počítat s tím, že na 90-100% hypotéku nedosáhnete v dnešní době nikde. Navíc 100% hypotéky byly s letošním rokem zrušeny i pro zaměstnance. Banky je poskytnou jen za mimořádných podmínek, které není téměř možné splnit. U podnikatelů tedy počítejte, že byste vždy měli mít připravenou zálohu na jistinu bytu či domu, a to alespoň ve výši 20 % z hodnoty nemovitosti. Rovněž počítejte s vyšším úrokem, jelikož když je hypotéka OSVČ schválena na základě obratu, bývá rizikovější.
A jak jsou na tom svobodná povolání? Do této skupiny řadíme především lékaře, advokáty, daňové poradce nebo architekty. V tomto případě banka posuzuje jejich příjmy alternativně – stačí alespoň dvouletá historie v oboru a doložení výpisů z účtů za posledních šest měsíců. Banka často započítá jako čistý příjem 60 % všech kreditních položek – tedy příchozích částek na účet. Mimořádné a jednorázové příjmy se v potaz neberou, stejně tak jako když si přepošlete ze svého jiného účtu finance sami.
Hypotéka OSVČ – kalkulačka
U produktu, jakým je hypotéka, OSVČ kalkulačka může výrazně usnadnit vybírání banky. Kromě toho hypoteční kalkulačka umožňuje vypočítat přibližnou výši hypotéky, kterou jsou při daném příjmu banky ochotny poskytnout. Hypoteční kalkulačka také umožňuje vykalkulovat přibližnou výši splátek na základě zvolené délky splácení. K výpočtu je potřebné do kalkulačky zadat určité údaje, nejčastěji se jedná o hodnotu nemovitosti, požadovanou výši úvěru, typ nemovitosti, splatnost a délku fixace.
Jak dostupná je hypotéka OSVČ u jednotlivých bank?
Hypotéka pro OSVČ je produktem, který má v nabídce hned několik bank na českém trhu. Je tedy z čeho vybírat, nicméně podmínky pro získání hypotéky se u jednotlivých poskytovatelů liší, stejně jako způsob výpočtu. Obecně je pro OSVČ hypotéka dostupnější v případě, že provozuje svou činnost alespoň rok. Počáteční fáze podnikání bývá spojena s vysokými výdaji a banky v takových případech hypotéku obvykle neposkytují.
Před podáním žádosti o hypotéku by měl podnikatel nejprve zvážit všechny podmínky, které jsou bankami kladeny. U některých poskytovatelů je získání hypotéky složitější, jinde je hypotéka pro OSVČ dostupná širšímu spektru podnikatelů. Je však nutné si uvědomit, že žádná banka již v dnešní době neposkytuje hypotéku se 100% LTV.
OSVČ hypotéka u České spořitelny
Začněme Českou spořitelnou, to je vlastně naše největší bankovní instituce a má ve správě okolo 5 milionů klientů, což je půlka naší republiky. Mezi oblíbené produkty, které tato banka nabízí, patří i Česká spořitelna půjčka na bydlení. Česká spořitelna půjčka na bydlení je ve výši od 40 000 Kč až do 2 500 000 Kč bez zástavy nemovitosti.
OSVČ mohou své příjmy doložit na základě zisku nebo obratu. Základem je řádek 101 Přílohy číslo 1 v daňovém přiznání, který udává informaci o obratu klienta z podnikání za dané finanční období. Pro konečné rozhodnutí se však ČS řídí řádkem 104, tzn. že klient nesmí být dlouhodobě ve ztrátě. Také hodnotí meziroční trendy v podnikatelské aktivitě klienta a obor podnikatelské činnosti.
Raiffeisenbank hypotéka OSVČ
Oproti tomu Raiffeisenbank umí perfektně pracovat i s výdajovými paušály. Klasická evidence reálných příjmů je pro ně samozřejmostí. RB si je vědoma, že podnikatelé často své příjmy optimalizují tak, aby na hypotéku dosáhli snadněji. Při bonifikaci umí zohlednit kombinaci příjmů ať už s pronájmem či souběh se závislou činností, ev. i odpisy, které snižují základ daně.
Mezi podnikateli je nejvíce oblíbená Fio banka, a to pro svůj individuální přístup ke klientovi.
Hypotéka OSVČ u Fio banky
Další bankou, která je mezi podnikateli velmi oblíbená, je Fio banka. Obvykle požaduje pro žádost o hypotéku doložení posledních 2 daňových přiznání. Přesnou metodiku banka nemá úplně stanovenou, často jedná s klienty hodně individuálně. V každém případě je pro ni vždy rozhodující výše zisku. Na výjimku je Fio banka schopná posoudit žádost o hypotéku i na základě obratu, nicméně je třeba počítat s omezením na LTV.
OSVČ hypotéka u Hypoteční banky
Podobné podmínky nabízí i Hypoteční banka, a to ve smyslu, že je třeba doložit rovněž 2 daňová přiznání za poslední 2 roky zpětně. Příjem se pak počítá z posledního daňového přiznání. Pokud byste si změnili typ účetnictví z evidence na daňový paušál nebo naopak, může toto jednání banka považovat za účelové navýšení příjmů a vaši žádost rovnou zamítnout. Pro posouzení příjmů ze zisku v daňovém přiznání Hypoteční banka postupuje tak, že v rámci vedení daňové evidence odečte od vašich příjmů výdaje a takto dojde k daňovému základu. Od toho odečte daňová zvýhodnění a slevy na dani a také výslednou daň. Celou částku pak vydělí dvanácti (ev. skutečným počtem měsíců podnikání v daném roce).
Vzoreček v daňovém přiznání:
řádek 101 – řádek 102 = řádek 104
řádek 104 – řádek 74 / 12 = čistý měsíční příjem
V případě daňových paušálů postupuje Hypoteční banka tak, že je nezapočítává v plné výši. V propočtu příjmů paušály sníží na 75 %. Pokud tedy uplatňujete 80% paušál, banka počítá s paušálem ve výši 60 %. Pokud máte 60%, tak pro banku je v reálu ve výši 45 %. Pouze 30% výdajový paušál započítává beze změny. Tímto krokem vlastně zvýší daňový základ, a tedy i celkový měsíční příjem, což v konečném důsledku ovlivní řádek 102 v daňovém přiznání (výdaje) a i řádek 104. Vzoreček pro výpočet je stejný jako u daňové evidence.
Air Bank hypotéka OSVČ
Podnikateli se stala velmi oblíbenou také Air Bank hypotéka pro OSVČ. Air Bank láká nové klienty především na nízký úrok, který se u hypotečních úvěrů od 1,5 milionu pohybuje již od 1,99 %. Air Bank hypotéka OSVČ nabízí také možnost vyřídit vše potřebné online a telefonicky, klient tak kvůli vyřízení nemusí navštěvovat pobočku banky. Vyřízení je velmi jednoduché, stačí online vyplnit žádost o hypotéku a doložit potřebné dokumenty. Pokud je vše v pořádku, Air Bank vyhotoví smlouvu a hypotéka pro OSVČ je schválena. Kromě toho mají klienti Air Bank možnost hypotéku kdykoliv doplatit a upravovat si výši splátek podle svých momentálních možností.
OSVČ hypotéka 2020 – bude paušální daň problém?
Pro mnoho českých OSVČ hypotéka 2020 představovala strašáka v případě, že se rozhodnou pro paušální daň. Paušální daň měla podnikatelům život především usnadnit. Ti, kteří ji uplatní, mohou hradit jednou platbou zdravotní i sociální pojištění a netýká se jich povinnost podat daňové přiznání. Právě to může být problém, jelikož daňové přiznání je při žádosti o hypotéku pro podnikatele jedním z nezbytných dokumentů. Právě podle daňového přiznání posuzuje banka příjmy u OSVČ.
Dobrou zprávou je, že do roku 2022 zatím podnikatelé tento problém řešit nemusí. Banky vyžadují daňové přiznání za minulá léta, kdy se ještě paušální daň neuplatňovala. S ohledem na změny se však bankovní společnosti musí během roku přizpůsobit situaci a přijít s novým řešením. U OSVČ hypotéka bude muset být schvalována na základě nových posuzovacích prostředků. Banky zatím s novým řešením nepřišly, spoléhají na to, že stávající rok lze hypotéky schvalovat podle starých pravidel. Vedení českých bank uvádí, že pro zavedení nových postupů potřebují znát způsob, jakým budou podnikatelé s paušální daní vést evidenci.
Hypotéka pro OSVČ s paušálem
Kromě informací, že pro OSVČ hypotéka představuje téměř nedosažitelný úvěr, se objevují i zprávy, že získat hypoteční úvěr jako OSVČ s paušálem je nemožné. Není pravdou, že by pro OSVČ hypotéka byla nereálná v případě, že uplatňují výdajový paušál. Podmínky se u každé banky liší, některé banky podnikatele s paušálem prověřují důkladněji. Hypotéka pro OSVČ s paušálem je ideální volbou u bankovních institucí, které mají pro výpočet příjmů z daňového přiznání vlastní algoritmus. Po propočtu bankou se totiž navýší použitelný příjem a tím se i zvýší šance, že bude mít hypotéka pro OSVČ lepší podmínky. Toto zvýhodnění je možné především u konkrétních povolání, obvykle jsou takto zvýhodněni například advokáti, architekti či exekutoři.
