Víte, jak se vybírá nejvýhodnější hypotéka na byt či dům 2021? Tento článek má za úkol pomoci při výběru té nejlepší hypotéky. Článek prozradí, jaké jsou typy hypoték a jaké možnosti nabízí hypoteční úvěr. V závěru je připravené samozřejmě srovnání hypoték, kde zjistíte, jakým způsobem porovnat jednotlivé nabídky. Čím více informací budete mít, tím lépe se budete moci rozhodnout. Pojďte se podívat na vše, co potřebujete vědět, i na konkrétní banky a jejich aktuální hypotéky.
Jaké jsou druhy hypoték
Hypotéku je možné rozdělit podle několika kritérií, které si nyní vypíšeme:
- Druhy hypoték podle účelu
- Druhy hypoték podle typu splácení
- Druhy hypoték dle typu úročení
- Druhy hypoték podle nutnosti doložení příjmu
Hypotéka podle účelu se dělí na účelovou hypotéku a neúčelovou hypotéku. Jak sám název hypoték naznačuje, účelová hypotéka je poskytována za určitým účelem, nejčastěji je to hypotéka na pozemek, hypotéka na rekonstrukci nebo hypotéka na dům. Neúčelová hypotéka se dá použít na cokoliv bez nutnosti předem určovat účel využití peněz, řadí se sem americká hypotéka. Neúčelová hypotéka je poskytovaná bankami i nebankovními institucemi a bývá dražší než účelová hypotéka. Dalším typem hypotéky je australská hypotéka, což je hypoteční úvěr s degresivním výpočtem úroků. Jednoduše řečeno to znamená, že čím vyšší úvěr si klient vezme, tím bude mít nižší úrok. Klient většinou získává bonusy ve formě slev z úroků hypotéky.
Podívejte se i na jiné produkty, jež pomáhají klientům při výběru nového domova, například půjčka na rekonstrukci bytu.
Hypotéky podle typu splácení jsou 3, hypotéka s anuitní splátkou, hypotéka s progresivní splátkou a hypotéky s degresivním splácením. Nejčastější je anuitní splátka, která zahrnuje úroky i jistinu. Anuitní splácení je předem nastavené tak, že klient platí stejnou měsíční splátku, ze které se nejdříve splácí z vyšší části úroky a z menší části jistina. Postupně v průběhu splácení se tento poměr mění. Hypotéka s progresivním splácením znamená, že klient platí ze začátku nižší splátky a ty se postupně zvyšují. Hypotéka s degresivním splácením je už zmíněná australská hypotéka, kdy se splátky postupně snižují.
Druhy hypoték dle typu úročení se rozdělují na 3 skupiny, kterými jsou hypotéky s odloženou splátkou jistiny, hypotéky s fixací úrokové sazby a hypotéky s plovoucí (float) sazbou. Odložená splátka jistiny je tzv. kombinovaná hypotéká, kdy si klient vytváří rezervu například ve stavebním spoření a splácí úroky do hypotečního úvěru. Je to kombinace hypotéky s dalším produktem. Fixace úrokové sazby je možná u různých poskytovatelů na různě dlouhé období. Nejčastěji je to 1 rok, 3 roky, 5 let, 7 let, ale i 30 let. Fixace úroků znamená, že po dobu fixace má klient nastavenou stejnou úrokovou sazbu. Hypotéka s plovoucí sazbou úroků se nazývá jinak floatová hypotéka. Vývoj úrokové sazby hypoték se mění podle aktuální situace na finančním trhu a ta reaguje na úrokové sazby vyhlášené Českou národní bankou. Úroková sazba takové hypotéky není fixována, může se měnit každý měsíc směrem nahoru i dolů.
Posledním typem hypoték jsou ty, u kterých je nutné doložit příjem či nikoliv. Půjčky bez doložení příjmu jsou pouze v nabídce nebankovních společností, protože banky mají zákonnou povinnost si prověřit klientovu schopnost splácet. Doložení příjmu se poskytovateli dokládá prostřednictvím potvrzení od zaměstnavatele či daňovým přiznáním. Někteří poskytovatelé hypoték nepožadují přímo doložit příjmy, ale bonitu klienta si prověřují. V některých případech se nahlíží i do registrů dlužníků, zda má klient negativní záznam. Ten by mohl být překážkou v poskytnutí hypotéky na bydlení. Půjčky bez doložení příjmu mohou být i dlouhodobé, ale půjčované částky se pohybují v nižších statisících korun, takže nákup bydlení většinou nezafinancují.
Hypotéka není jen jedna. Existuje několik druhů, aby se přizpůsobily potřebám klienta. Základním rozdělením je dle účelu, typu splácení, typu úročení a dle nutnosti doložení příjmu.
Výpočet hypotéky: výše hypotéky určuje měsíční platbu
Jedním ze základních rozdílů, kolik a popřípadě jak dlouho budete platit, spočívá v tom, kolik peněz z hodnoty nemovitosti dáte z vlastních peněz a na jakou částku si berete hypotéku. Částka, jež si může klient půjčit, je určená Českou národní bankou. Mluvíme o LTV – poměru výše hypotéky oproti hodnotě nemovitosti. ČNB určuje maximální výši hypotéky, jež je 90 % z hodnoty nemovitosti, výpočet hypotéky se řídí podmínkami stanovenými ČNB. Všeobecně však platí, že čím nižší úvěr z celkové částky si vezmete, tím výhodnější podmínky můžete získat.
Hypotéka je zpravidla definována jako dlouhodobá půjčka a také jako hypotéka na bydlení, tudíž na vyšší částku. Proto mnoho bank dává poměrně vysokou hranici minimální výše, kterou si u nich můžete sjednat. Většina bank, jako například Raiffeisenbank, má dolní limit 330.000 Kč, některé jako je například banka 2700 UniCredit Bank nebo ČSOB nabízí hypotéku už od 200.000 Kč.
Maximální výše bývá velice proměnlivá a v některých případech dokonce nemusí být stanovena vůbec. K vyšším částkám však obvykle potřebujete účelovou hypotéku, kterou budete ručit nebo složení vyššího počátečního vkladu. Čím vyšší si vezmete hypoteční úvěr, tím vyšší částky budete měsíčně splácet. Na výši úroku zpravidla nemá výše hypotéky natolik zásadní vliv – mnoho bank nabízí stejný nebo podobný úrok na nižší i vyšší částky.
Výše hypotéky určuje, kolik budete měsíčně platit a jak dlouho. Velký vliv na podmínky, které získáte, má především procentuální výše úvěru z hodnoty nemovitosti.
Hypotéka úrok a fixace hypotéky
Výhodnost hypotéky určuje především úroková sazba. Vývoj úrokové sazby hypoték se však v průběhu času mění dle aktuální situace na trhu. Vzhledem k proměnlivým cenám trhu se může zvyšovat, ale také snižovat. Česká národní banka jen v roce 2021 opakovaně upravila základní úrokovou sazbu, tím se automaticky upravila hypotéka úrok a nejen to. Změnu úrokových sazeb zaznamenaly i spořicí účty. Hypotéka úrok je například u Air Bank od 2,74 %, ČSOB nabízí úrokovou sazbu na 5 let od 3,49 % p.a. a banka 2700, UniCredit Bank, nabízí úrok od 3,79 % p.a.
Pokud se chcete vyhnout pohybům úroku, velkému riziku a mít jistotu, že vámi vybraná hypotéka zůstane i nadále stejně levná, máte možnost si úrok zafixovat na jeho současné výši. Fixace hypotéky je možná na různě dlouhou dobu – např. 1, 2, 3, 5, 10, 15 nebo i 30 let. Při fixaci je třeba o to více důkladně vybrat levnou hypotéku. Také se vyplatí si vzít úvěr v době, kdy jsou na trhu hypoték ceny všeobecně nízké.
Poslední možností je splátky odložit. Tato varianta se používá zejména v kombinaci s jinými službami, které vytvářejí finanční zisk či rezervu, jako je penzijní připojištění, stavební spoření či pravidelné investice do podílových fondů. Po celou dobu platíte úroky, nikoliv však splátky. Cenu nemovitosti obvykle pak splácíte naráz, až budete mít naspořenou celou částku.
Úrok je přirozeně pohyblivý. Pokud nechcete riskovat změnu ceny, můžete využít fixaci hypotéky na určitou dobu. Také je možné splátky odložit, platit jen úroky a po uspoření celé částky splatit úvěr naráz.
Jak určit, jaká je nejvýhodnější hypotéka?
Konkrétní typ hypotéky je důležité zohlednit při výběru poskytovatele. Nesrovnávejte spolu úvěry s různým časovým obdobím a výší půjčky, různým typem účelu nebo rozdílnou fixací. Výsledky se budou výrazně lišit a jejich porovnání není objektivní. Vždy si dopředu zadejte všechny parametry, jako je doba splácení či měsíční splátka, maximální výše hypotéky a další a následně se o výhodnosti rozhodujte jen v této kategorii. Každý rok může klient ušetřit několik desítek tisíc korun tím, že uplatní odpočet úroků z hypotéky. Odpočet úroků z hypotéky se uplatňuje každý rok v daňovém přiznání.
Hypotéka na bydlení je nejvhodnější pro srovnání hypoték. Je to z důvodu, že neexistuje jedna nejvýhodnější hypotéka ve všech ohledech. Každá bankovní i nebankovní společnost se specializuje na jinou oblast, ve které překonává konkurenci, zatímco v ostatních typech úvěru může být podprůměrná. Některé jsou výhodné z krátkodobého hlediska, jiné pak když máte sami vyšší počáteční částku.
Pro srovnání hypoték je nejlepším řešením projít si podmínky hypoték jednotlivých poskytovatelů. Nejpohodlnějším způsobem, jak vypočítat hypotéku, je využít kalkulátor hypotéky neboli hypotéka kalkulačka. Hypotéka kalkulačka pomůže porovnat jednotlivé produkty na základě zvolených parametrů. Nejčastěji se do kalkulačky na hypotéku zadává cena nemovitosti, výše požadované hypotéky, jak dlouho chce klient splácet a délka fixace.
Hypotéka kalkulačka se vyplatí jen v rámci jedné kategorie, protože různé parametry hypoték mívají různé ceny. Každá z nabídek je výhodná v jiném případě.
Srovnání hypoték bankovních společností
Abyste měli snazší rozhodování, připravili jsme pro vás jednoduché srovnání hypoték pro rok 2021. Jako první se podíváme na klasické banky. Ty nabízí všeobecně velké jistoty a jsou vhodné pro vyšší půjčky. I když například hypotéka ČSOB je určená pro nižší částky, a to od 200.000 Kč. Výhodou je vedení i sjednání úvěru zdarma, odhad ceny nemovitosti je též zdarma. Až 30 % hypotéky je možné použít na zařízení domácnosti. Úroková sazba začíná od 3,49 %.
Další bankou je Česká spořitelna, která patří ke klasice mezi hypotékami. Získala ocenění Zlatá koruna 2019 a Banka roku 2020. Hypotéka Česká spořitelna nabízí úrokovou sazbu od 3,54 % pro osmiletou fixaci. Maximální výše hypotéky je až 5 milionů Kč. Hypotéka Česká spořitelna poskytne úvěr ve výši až 90 % hodnoty nemovitosti, stačí, aby měl klient 10 % z ceny nemovitosti.
V Komerční bance, stejně jako v těch předchozích, je možné vzít si účelovou i americkou hypotéku. Jaký je mezi těmito hypotékami rozdíl, vysvětlí odborní poradci na kterékoli pobočce. Například KB Chrudim, Komerční banka Opava či jiné. Dále je v nabídce produktů hypotéka bez nemovitosti, kdy si klient vyřídí hypotéku a poté může až 3 roky vybírat bydlení. KB hypotéka nabízí ještě hypotéku 2v1, což je kombinace hypotéky a peněz navíc, například na vybavení domácnosti. KB hypotéka nabízí výhodu, kdy klient získá 800.000 Kč navíc na cokoliv a půjčku až na 100 % potřebné částky. KB hypotéka je nabízena s pevnou úrokovou sazbou 3,99 %. Samozřejmostí je individuální přístup a bezplatné profesionální poradenství. KB Chrudim, Komerční banka Opava a další pobočky poskytují standardně WiFi, služby pro nedoslýchavě a jiné další služby.
ČSOB nabízí úrokovou sazbu již od 3,49 %, Česká spořitelna od 3,54 % a Komerční banka má pevnou úrokovou sazbu 3,99 %. Vybrat si můžete z různých typů hypoték. Od každé banky můžete získat zajímavé výhody.
Srovnání hypoték modernějších bank
Novější banky se vyznačují zajímavými nabídkami a moderním přístupem. Obvykle se vyplatí u menších půjček. Výjimka, která potvrzuje pravidlo, je například hypotéka MONETA. Hypotéka MONETA je ideálním kompromisem mezi klasickými a moderními bankami. Je zbavena mnoha poplatků a přináší úrok už od 3,24 % při rezervaci online. Úrok, který si spočítáte online, skutečně dostanete s garancí na 30 dní.
Air bank nabízí nastavení splátek tak, jak se to klientovi hodí. Doplacení hypotéky je možné kdykoliv bez poplatku. Díky službě Chytrá rezerva ušetříte na úrocích. Stačí, když do rezervy odložíte peníze, které máte navíc. Air bank hypotéka nabízí úrok již od 2,74 % a při pojištění hypotéky bude úrok snížen o 0,15 %.
Za zvážení rozhodně stojí i bankovní nebo nebankovní společnosti, které se na hypotéky specializují. Ty obvykle nabízejí velice zajímavé nabídky. Příkladem může být Hypoteční banka. Pokud si zařizujete své první bydlení, určitě vás zaujme hypotéka pro mladé. Hypotéka pro mladé s sebou nese výhody jako je dotace 30.000 Kč při narození dítěte, možnost přerušit splátky až na 2 roky nebo bez poplatků kdykoliv splatit celou hypotéku.
Nejlepší hypotéka na závěr
Než uzavřete jakoukoliv půjčku, zvláště tak dlouhodobou jako je hypotéka, určitě zvažte všechna pro a proti, projděte si seznam nabídek a především si ve finále dobře prověřte produkt, který jste si vybrali. Ačkoliv má nejlepší hypotéka podmínky na první pohled jasně dané, vždy se vyplatí si vše dobře zkontrolovat. Důležité je si ověřit, zda v sobě hypotéka nemá žádné skryté poplatky.
Celkovou výhodnost z velké části udává úroková sazba. Důležité je však zvážit i další poplatky. Všechny náklady jsou obsažené v měřítku RPSN. Ne každá banka ale na první pohled na svém webu tento parametr uvádí. Pokud budete využívat hypoteční kalkulačku s tímto údajem, získáte lepší přehled než při srovnání úroků.
Půjčka na rekonstrukci
Ve své podstatě obdobných finančním produktem, jako je hypotéka, je i půjčka na rekonstrukci. Tento úvěr své uplatnění najde nejenom pro rekonstrukci domu či bytu, ale například i pro rekonstrukci provozovny. Stejně tak není půjčka na rekonstrukci určená pouze pro byty v osobním vlastnictví, ale i pro ty v družstevním. Nejčastěji se půjčka na rekonstrukci sjednává u bankovních společností, jako je například MONETA Money Bank či Komerční banka, ale v nabídce ji běžně mají i nebankovní společnosti.
Daňově uznatelné úroky z úvěru
Ve chvíli, kdy je splněno několik zákonně stanovených podmínek, může zájemce využít odečtení úroků z úvěru z daní. Určený je odpočet úroků z úvěru jak pro podnikatele, tak i zaměstnavatele. Kromě hypoték je možné odpočet úroků z úvěrů uplatnit i u dalších půjček souvisejících s bydlením. Po splnění stanovených podmínek má žadatel nárok na odpočet až 150 000 Kč.
