Sjednali jste si hypotéku, které bude financovat koupi vašeho nového bydlení a obsahem smlouvy jsou také body týkající se zákazu zatížení a zákazu zcizení vaší nové nemovitosti? Význam těchto pojmů by vás měl rozhodně zajímat ještě před podepsáním smlouvy, mohou vám totiž poměrně výrazně zkomplikovat život. O tom, jak jsou tyto pojmy definovány a k čemu se v praxi zavazujete či jste se již zavázali, se dočtete na následujících řádcích.
Bydlení ve vlastním a hypotéka
Vlastní bydlení je sen, který si touží splnit většina z nás. Nejen, že je v naší společnosti zakořeněno vnímání vlastnictví nemovitosti jako životní jistota, ale budování skutečně vlastního domova je součástí jakéhosi životního odkazu, který často plánujeme zanechat svým potomkům. Cesta k vlastnímu bytu či domu je ovšem v současné době více než trnitá a bez půjčení peněz navíc se jen těžko obejde. Nejen, že cena nemovitostí v posledních letech konstantně stoupá, ale v závislosti na poslední finanční krizi, která byla způsobená zejména až nebezpečně dostupnými hypotékami úplně pro všechny, se také zvýšily nároky a zpřísnily podmínky pro poskytnutí hypoték.
Dnes již nestačí jen mít vybranou nemovitost a stabilní příjem. Žádná renomovaná banka s vámi pravděpodobně nebude o pomoci s financováním koupě jednat bez naspořeného základu. Ten momentálně činí zhruba 20 % z částky (procenta se u různých bank můžou lišit), o jejíž půjčení banku žádáte. Případně mnoho bank umožňuje kombinaci, pokud váš finanční základ není dostatečně vysoký, se zástavou nějaké nemovitosti. Ta může být vaše i někoho z vašich blízkých – rodiny či přátel, ale obecně kohokoli, kdo je ochoten zaručit se vlastním majetkem za vaše řádné splácení. Majitel této nemovitosti ovšem musí vždy dát k takovému úkonu souhlas.
V případě, že splňujete všechny podmínky banky k získání hypotečního úvěru, jste o výrazný kus blíže ke splnění snu vlastnímu bydlení. Úvěr na bydlení dnes jen málokdy klesá pod hranici několika milionů korun a tak je potřeba celou situaci pečlivě promyslet ze všech stran. Mnoho lidí se v rámci euforického pocitu a vidiny „už ve vlastním“ zapomíná podrobně prostudovat všechny smlouvy a jejich body. V nemalém množství případů pak nastává krutý střet s realitou nebo silné rozčarování z některých podmínek. Jedním z nemilých překvapení může být tzv. zákaz zcizení nebo zatížení vaší nové nemovitosti. Pojďme si nyní společně pojmy rozebrat a objasnit si jejich význam v praxi.
Co je zákaz zcizení nemovitosti?
Zákaz zcizení může být sám osobě na první pohled trochu zavádějící. Přidá-li se k tomu ještě slovíčko nemovitosti, jemné, částečné i velké zmatení může být na světě. Zákaz zcizení nemovitosti není zákazem odcizení vašeho nemovitého majetku v klasickém slova smyslu. Jedná se o zákaz platný v období splácení hypotéky, který se týká přenesení vlastnických práv na jinou osobu, než jste vy sami. Dům, byt či pozemek nemůžete prodat, darovat a dokonce v některých případech ani pronajímat jiným osobám bez předchozího souhlasu banky. Zákaz se týká z pravidla všech osob bez výjimky, takže převod vlastnických práv nemůže proběhnout ani v rámci nejbližších příbuzných.
Co znamená zákaz zatížení nemovitosti?
Zatížit nemovitost můžete hned několika způsoby. Bohužel v tomto případě ani jeden nezahrnuje skutečně těžké předměty. Jedná se spíše o zatížení v rovině abstraktní. Mezi nejčastější zatížení, která se neslučují s podmínkami stanovenými bankou, u níž máte sjednaný svůj úvěr, patří zatížení v podobě zástavy a také věcných břemen.
Další zástava nemovitosti
Tato podmínka banky není zcela od věci. Nejen, že si tak banka chrání své investice a peníze, ale zároveň je to tak trochu i pojistka pro vás, abyste neuvízli ve vlastní síti a nepřišli v jednu chvíli úplně všechno a propadli se do obrovské dluhové pasti. Zákaz další zástavy nemovitosti doslovně popisuje svou podstatu. Tedy popisně řečeno – pokud by si chtěl někdo z vašich blízkých či přátel půjčit od některé z bank peníze na nákup jiné nemovitosti a chtěl by po vás, abyste figurovali ve smlouvě jako ručitel ručící svou splácenou nemovitostí, má jednoduše smůlu. Tento zákaz platí i v případě, že byste si rádi vzali hypotéku na další nemovitost vy sami a vaším plánem by byl stejný postup.
Zatížení věcným břemenem
Věcné břemeno – pojem, o kterém jste už pravděpodobně zaslechli a ukrývající toho mnohé. Vzniká na základě uzavření písemné smlouvy, závěti, schválené dohody dědiců, ze zákona i třeba rozhodnutím příslušného orgánu. Věcné břemeno se týká zejména nemovitostí a pojednává o určitých omezeních na straně vlastníka, který na základě něho musí něco umožňovat, vykonávat či naopak nedělat. V praxi se může jednat o zpřístupnění cesty sousedovi přes váš pozemek, ale i věcné břemeno dožití, kterého je využíváno hlavně v případech darování nemovitosti a mělo by zaručovat jistou střechu nad hlavou až do konce života rodičům či prarodičům, kteří se rozhodli přepsat svůj majetek na příbuzné.
Komplikace jménem katastr nemovitostí
Kromě toho, že jsou oba zákazy, zcizení i zatížení, zanesené ve vaší smlouvě o hypoteční úvěr s příslušnou bankou, jsou také zapsány v katastru nemovitostí. Jedná se tak o pojistku, proti porušení smluvních podmínek z vaší strany bez vědomí banky. Pokud se na konci fixačního období hypotéky rozhodnete z důvodů lepších podmínek či výhodnějšího úroku přejít k jiné bance, musí banka nejen s touto změnou souhlasit, ale je také potřeba, aby podala žádost o zapsání změny zápisu na katastrálním úřadě.
Jak dlouho platí zákaz zatížení a zcizení nemovitosti
Nic netrvá věčně a platí to i v situaci udělení zákazu zcizení a zatížení nemovitosti. Obecně není nijak určená jednotná doba platnosti těchto zákazů. Vše záleží na podmínkách daných ve smlouvě, v níž jsou tyto podmínky uvedeny. Může to být pouze po dobu fixace hypotéky, v níž se banka těmito prostředky brání, abyste nepřeběhli ke konkurenci, a může to být i po celou dobu splácení. Nicméně se oba zákazy týkají pouze nemovitosti, na níž si od banky půjčujete, a nikoli vás jako osoby.
Únikové východy
Jak se vykličkovat ze zákazů zatížení a zcizení? To je poměrně ošemetná otázka. Pokud stojíte před podpisem smlouvy, snažte se, pokud je to jen trochu možné, o vyškrtnutí těchto podmínek nebo alespoň o ujednání co nejkratšího jejich trvání. Pokud jste již smlouvu s těmito podmínkami podepsali, nezbývá vám nic jiného, než je dodržet. V případě, že dojde z vaší strany k porušení některého bodu smlouvy a zejména těchto zákazů, budete se muset smířit i s následným postihem v podobě finanční sankce.
Zákaz zcizení a zatížení mimo vody hypotečních smluv
Je pravda, že zákaz zcizení a zákaz zatížení nemovitosti je nejvíce využíván v hypotečních smlouvách, využití ovšem nacházejí i jinde. Největší zrady a křivdy přicházejí z míst a prostředí, kde by je člověk nejméně čekal. Rodinné vztahy jsou často komplikované a i přes pokrevní pouta je lepší mít všechny závažnější a významnější věci i dohody sepsané písemně. Zejména takový zákaz zcizení vám rozhodně může zachránit i střechu nad hlavou. Bohužel, není málo takových případů, kdy starší příbuzní či rodiče darovali mladým dům pod podmínkou, že je v nemovitosti nechají dále bydlet a dožít. Po přepsání všech vlastnických práv se majitelé rozhodli dům či byt prodat a důvěřivý příbuzný, coby původní majitel, přišel o všechno.
