Ne každý je obchodník tělem i duší nebo ostřílený realitní makléř. Prodej nemovitosti je tak pro většinu lidí poměrně stresující záležitost. Poradíme, jak dům nebo byt prodat.
Nepodceňujte prodejní cenu
Základním kamenem úspěchu je správně vyhodnotit cenu nemovitostí. Lidé často cenu podhodnotí a zbytečně přicházejí o peníze, nebo naopak nadhodnotí a pak je těžké nemovitost prodat. Jako prodejce nemůžete mít 100% know-how jako realitní kancelář s bohatou zkušeností z prodeje, ale přesto existuje několik vodítek, které vás určením ceny nemovitosti provedou.
- Konkurence: Ze srovnání inzerátů, které nabízejí nemovitost s obdobnými aspekty, cenu spolehlivě nestanovíte. Nicméně si vytvoříte rámcovou představu, za kolik se prodávají podobné nemovitosti ve vašem okolí.
- Lokalita: Není asi potřeba zmiňovat, že byt v centru Prahy bude výrazně dražší než stejný byt v Horních Kotěhůlkách. O ceně rozhoduje také například orientace bytu. Okna na jih s výhledem do klidného vnitrobloku se zahrádkou se cení více, než když máte přímo pod okny rušnou silnici nebo pivnici, před kterou do noci postávají hloučky lidí. Nepatrný vliv na cenu může mít u bytu také podlaží, ve kterém se nachází, a dispozice vnitřních prostorů.
- Stav nemovitosti: Staří a druh budovy jsou poměrně zásadním klíčem k určování ceny nemovitosti. Velký vliv má fakt, jestli v bytě nebo době proběhla rekonstrukce nebo je teprve potřeba udělat. U zrekonstruovaných prodejci nejčastěji chybují. Mylně totiž předpokládají, že prodejní cena se rovná součtu kupní ceny a částky za rekonstrukci, což není pravda.
- Ostatní: S odhadem ceny pomůže také nahlédnutí do spisů příslušného katastrálního úřadu. Na internetu jsou k dispozici cenové mapy bytů, a jestli se chytáte na prodej bytu či nemovitosti v Praze a okolí, pomůže vám s výpočtem ceny online kalkulačka.
Správně odhadnutá aktuální tržní cena nemovitosti je základem pro úspěšný prodej nemovitostí. Cena se odvíjí od lokality, stavu nemovitosti a výše konkurenčních nabídek.
Nezbytné kroky před prodejem
Nikdo nechce kupovat zajíce v pytli a inzerát na nemovitost bez podrobné fotodokumentace nemá příliš šancí na úspěch. Samozřejmostí by měl být i plánek s půdorysem a dispozicemi bytu či domu. Interiér by měl na fotkách působit uklizeně a upraveně. Samozřejmě se to netýká případů, kdy prodáváte nemovitost, u které je potřeba provést rekonstrukci. Než začnete nemovitost nabízet na trhu, měli byste ji nejen hloubkově uklidit, ale také opravit vše, co by mohlo působit zanedbaně. Péče o nemovitost a dobře vypadající interiér vám pak mohou přidat plusové body i při samotné prohlídce. Představte si sami sebe v roli kupujícího. V případě, že na první pohled vidíte obývák, který potřebuje nutně vymalovat, a v kuchyni jsou rozbitá dvířka od linky, hned si představíte energii, kterou bude potřeba po nastěhování do úprav vložit.
Inzeráty na prodej nemovitostí by měly doprovázet kvalitní fotografie a dokumentace. Před prodejem se vyplatí pečlivý úklid a drobnější opravy vybavení i samotného bytu či domu.
Na co si dát pozor při samotném prodeji
První věc, kterou byste si měli ohlídat, je stav realitního trhu. Správné načasování může podstatně zvýšit prodejní cenu. Prodej nemovitostí narychlo je ztrátový, protože neumožňuje vyčkat na lepší nabídku a nutí prodejce jít s cenou dolů. Dobrým indikátorem aktuální situace je růst nebo pokles hypoték. V případě zdražování úroků jsou nemovitosti levnější, v opačném případě jdou ceny nemovitostí nahoru.
Nyní jste se ocitli ve fázi, kdy je nemovitost připravená k prodeji ve správný čas a inzerát je se všemi náležitostmi umístěný serveru s nabídkou bytů a domů, jako je například web reality seznam. Ve chvíli, kdy se ozve vážný zájemce, je potřeba dodržet určité kroky, které zajistí bezproblémový prodej nemovitosti. Základem je rezervace. Nikdy se nespoléhejte na ústní dohodu a trvejte na potvrzení rezervace nemovitosti písemně. Pokud to kupující myslí vážně, je písemná dohoda výhodná i pro něj. Vy máte záruku, že kupující od úmluvy neodstoupí, respektive pokud odstoupí, bude za to sankciován. Vaše protistrana má zase jistotu, že vy byt neprodáte někomu jinému, kdo přijde později, ale s lepší nabídkou.
Absolutně nezbytná je kupní smlouva, bez které není možné přepsat na katastrálním úřadu nemovitost na nového majitele. Rezervace i kupní smlouva by měly splňovat všechny zákonem dané náležitosti. Proto je lepší oslovit realitní kancelář nebo advokáta a nechat je dokumenty vypracovat. Advokát či realitní kancelář také zajistí bezpečný převod peněz mezi kupujícím a prodejcem. Prodej nemovitostí je časové náročná transakce. Například katastrální úřad má na přepis nemovitosti třicet dní. Také v případě, že si kupující zařizuje hypotéku, může dojít k časové prodlevě.
Na prodej nemovitostí by se nemělo spěchat a vyplatí se sledovat vývoj trhu s realitami. Při samotném prodeji byste měli s kupujícím podepsat písemnou dohodu o rezervaci. Kupní smlouva je nezbytná.
Daň z převodu nemovitosti
Od roku 2014 se daň z převodu nemovitosti změnila na daň z nabytí nemovitosti. Z toho je jasně patrné, že daň při koupi nemovitosti leží na bedrech kupujícího. Výše daně je fixně stanovená a tvoří 4 % z prodejní ceny nemovitosti. Zákon ale nezakazuje domluvu prodejce s kupujícím, ve které se obě strany dohodnou, že se cena nemovitosti sníží o daň z převodu nemovitosti. Naopak daň z nemovitosti stanovuje finanční úřad podle aktuálního stavu k 1. lednu kalendářního roku. V případě prodeje nemovitosti v průběhu roku je její platba záležitostí prodejce.
